不動産運用を検証してみる
不動産相場が急騰すれば、短期的に投信の人気は盛り上がるが、やがて配当率が下がり、最大の魅力が薄まる。
その結果として資金量の伸びが低下すると、不動産の需給関係がゆるみ、不動産相場が反落して、不動産投信の人気の足を引っ張る。
どんな相場にも盛衰があり、波動がある。
不動産相場については、当面は需給関係が一方的に改善して、長い上昇トレンドをたどるだろうが、反落するときには反落の兆候が現れる。
最大の兆候はいうまでもなく需給関係の変調だろう。
昭和四○年代の株式市場の好況と不況は、株式投信の資金量と密接に関係していた。
不動産投信には解約がないから、不動産相場を下支えする役割を果たすが、それでも人間の心理、相場の真理は変わらない。
額面五○○○円の投信が軒並み二万円台に暴騰して、人気が沸騰していた。
四○年不況に遭遇すると、解約が殺到した。
品薄株ばかりだから自分の売りで暴落する。
暴落すればまた解約が殺到し、暴落が暴落を加速した。
今日では集中投資だからリスクが高いとは言えない。
先物市場が発達し、様々なヘッジのノウハウが生まれたからである。
ヘッジの思想は成功体験よりも無数の失敗の経験から生まれた。
現在の人気ファンドは共通銘柄に集中投資しているから、ネットバブルが崩壊したとき、何もしなければ暴落が避けられない。
そのときにヘッジの技術が生きる。
ファンドマネージャーの真価が問われるのは、上げ相場よりも下げ相場においてである。
株式投信と不動産投信の大きな違い「クラブ９」の警告は、不幸にしてことごとく的中した。
ハイテク株は全面的に急落したが、なかでもネット関連株は一○分の一に大暴落した。
あおりを受けた株式投信のなかには、一年で三分の一に大暴落したファンドもある。
当たり外れは相場の常である。
相場観の間違いを私は責めるつもりはないが、ヤフーを含む数銘柄には、ファンドマネージャーが需給関係を意図的に操作した疑いがある。
好意的に見れば、若いファンドマネージャーが功名心にはやって、相場をコントロールしようとしたのかもしれない。
八○年代の株式持ち合いが、一○年後に浮動株となって株式市場を圧迫しているように、需給関係を短期的に操作しても、必ず市場の報復を受ける。
仕手株の場合は売り方も買い方も、短期決戦と割り切ったうえでの腕力による株価操作であるが、不特定多数の投資家の委託を受けた投資信託が仕手相場の主役を演じるのは不謹慎である。
不動産投信については、このような極端な暴騰、暴落は起こらないだろう。
に、不動産投信は運用の目標を利回りに置いているから、上がっても利回りを大きく外さない。
下がっても利回りが下支えする。
株価の振幅に限界がある。
金融商品としては株式よりも、国債に近い。
に、何といっても不動産相場の位置が低い。
日本の不動産相場は一○年間の大暴落によって、三○年前の水準に逆戻りした。
大暴落したとはいえ、依然として二○○兆円の超巨大市場で、価格操作が通用する相手ではない。
そこへ空前の資金量を持った不動産投信が現れて、好きなように好きな絵を描くことができるのである。
もし不動産相場の暴落が起こるとしても、その時期は暴騰した後のことだろう。
弱気論がある。
一○年間も不動産相場の暴落が続くと、なぜ暴落したかという分析が進み、もっと下がるという弱気論が説得力を持ち、市場を支配する。
に、日本はこれから人口が減るから、オフィスの需要も、住宅の需要も減るという不動産相場を弱気に見るのは現状分析にすぎない戦後、日本の人口が急増し、高度成長が続いていた時代にも、地方では人口は減り、過疎化が進んだ。
東京でも昼間の人口は増えたが、夜間の人口が減り、今また都心回帰が起こっている。
人口は都市により、職業により、時代により、常に流動化しているから、総論で捉えると判断を間違う。
アメリカでは、都市により、年代によって不動産相場が急騰している地域と、横ばいの地域が入れ替わる。
東京でも、港区や渋谷区でオフィス需要が急増しているのは、情報通信関連のビジネスが多いからである。
銀行の支店では従業員が激減しているが、店頭は端末機が増えて、手狭になっている。
高度情報化社会では、オフィススペースの需要は増える。
個人でも、自宅に端末機を置くための書斎を必要とするような人たちは、職業選択の機会が多い。
これに対して、一流大学を卒業して、一流企業に就職し、記憶力を財産に管理職を勤めていた人たちが、パソコンにポストを奪われている。
三菱地所が一○○○億円を投入して、丸の内のシンボルである丸ビルの再開発に踏み切った。
丸ビルはかつて超一流企業のエリートが勤務するあこがれのビルであった。
八○年代には丸ビルにオフィスを持ちたい企業が、大挙してウエイティングの列をつくっていた。
今や、あこがれの丸ビルを占拠してきた企業や人材が、丸ビルとともに斜陽化した。
情報通信革命は不動産の価値にも、人材の価値にも、革命を起こした。
新しい丸ビルは再び、テナント企業に一流のイメージを与えるだろう。
それらは時代の流れであって、不動産にも、立地やインテリジェント化で盛衰が起こるのは当然である。
弱気論者は弱気の先入観でものを見るから、斜陽の部分ばかりが目について、成長する部分が見えないのだろう。
そもそも人口が増えないから、住宅が余るという発想があまりにも貧弱である。
日本人はだれでも、できればより快適な環境で、より広い住宅に住みたいに違いない。
バブル時代には、ウサギ小屋からの脱出が日本中のコンセンサスであった。
たった一○年間、不況に遭遇したくらいで、やっぱりウサギ小屋でよかったのだと、逆戻りするような発想が正しいとは思えない。
に、特に経済誌の間では、金利が上がれば住宅ローンの負担が増えるから、マンションの売れ行きが落ちて、価格が下がる、今買うのは損だという主張が盛んである。
この種の弱気論こそ、優等生が頭で考えた書生論である。
金利が上がるときは景気が好転するときである。
景気が好転するときには、先安期待が先高期待に変わるから、需要は現に、バブル時代は超高金利であったが、サラリーマンは競ってマンションを買った。
自宅ばかりか、リゾートの別荘にまで投資した。
九○年代には金利が低下してゼロ金利となったが、それでも不動産市場は売り手ばかりになった。
事実を見れば、需要を刺激するのは金利よりも、相場観であることが明快に証明できる。
ゼロ金利は、相場の視点、相場の真理から見れば、陰の極である。
優等生は現状を分析して結論を出すから、弱気の局面では弱気の結論しか出ない。
弱気人気が充満するなかで弱気論を主張すれば、わかりやすく、説得力がある。
なぜ下がったかとい逆に増える。
二○○○年の元旦に、いきなりアメリカでネットブームの衰退を示す兆候が現れた。
世界のインターネットをリードしていたアメリカオンライン（ＡＯＬ）が一月週にウオルマート、ゼネラルモーターズと相次いで提携を発表し、翌週には電光石火でタイムワーナーとの合併合意を発表した。
解説と相場観は似ているようで、まったく違う。
未来は過去の延長線上にはない。
未来は常に意外性のなかにある。
それゆえ私は、多数意見を疑い、少数意見であることを恐れない。
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